Juristisches rund ums Kaufen, Erben und Schenken

Anlässlich des „Erwerbes“ eines Hauses sind die unterschiedlichsten Dinge zu bedenken. Hier soll nun auf wichtige rechtliche Aspekte hingewiesen werden.

Kosten: Bei der Finanzierung der Immobilie ist auch an Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerkosten zu denken. Bei der Auswahl des Baudarlehens ist ein kritischer Preisvergleich sinnvoll.
 

www.verbraucher.de/baufinanzierung

 

„Kauf bricht nicht Miete“: Dieser Grundsatz des BGB besagt, dass der Übergang eines Hauses (durch Verkauf, Schenkung, Erbgang) bestehende Mietverhältnisse nicht berührt. Wenn Sie, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts das erworbene Haus selber nutzen wollen, so besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. In diesem Fall können längere Fristen bis zur Eigennutzung entstehen. Dies ist bei der Kaufentscheidung gut zu prüfen.

Grundstücksbelastungen: Geh- und Fahrrechte, Dauerwohnrechte, Baulasten können zu Einschränkungen der Nutzung der Immobilie führen. Auskunft erhält man aus einem aktuellen Grundbuchauszug. Die Erwerbsabsicht ist ein berechtigtes Interesse für die Einsicht in das Grundbuch. Die Anforderung eines Grundbuchauszuges (gegen geringe Gebühr), kann durch die Person persönlich erfolgen, es bedarf dafür keines Notars bzw. Anwaltes. 

Notarielle Form des Kaufvertrages/Grundschuldbestellung: Die Übertragung eines Hauses und des dazugehörigen Grundstückes sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft, bedarf eines notariellen Vertrages und der Eintragung im Grundbuch. Gleiches gilt für die Eintragung einer Grundschuld die zur Sicherung des Bauvorhabens unverzichtbar ist.

Versicherungen: Hier ist genaues Überprüfen geboten. Unterstützung leistet die Verbraucherzentrale. Während die Feuerversicherung eine Pflichtversicherung darstellt, sind Hausratsversicherung, Wohngebäudeversicherung, Glasbruchversicherung freiwillige Versicherungen. Einen guten Überblick über die verschiedenen Versicherungen und ihre jeweiligen Leistungen finden Sie auf der Homepage der Verbraucherzentrale Hessen:
 

www.verbraucher.de/versicherungen

 

Steuerliche Belastung/Abschreibung

Mit dem Wegfall der Eigenheimzulage gibt es für selbst nutzende Eigentümer/-innen keine spürbaren Steuerermäßigungen mehr.
Handwerkerleistungen für Renovierungsmaßnahmen, Energieeinsparung und Modernisierungsmaßnahmen können pro Jahr jedoch von der Einkommensteuer abgesetzt werden.
 

Steuertipps u. a. für Handwerksleistungen
(Hess. Finanzministerium)
Anlage 1
Anlage 2


Darüber hinaus gibt es keine weiteren unmittelbaren steuerlichen Anreize für Selbstnutzer, energiesparende Investitionen zu tätigen.

Steuern lassen sich aber eventuell beim Schenken und Erben sparen und können in die Finanzierungsüberlegungen einfließen.
Soll ein Haus über kurz oder lang auf die nächste Generation übertragen werden, kann eine Schenkung bedacht werden. Dieser Weg ist kompliziert, und es bedarf einer guten Beratung. Völlig schenkungssteuerfrei bleibt die Schenkung des selbstgenutzten Heims an den/die Ehepartner/in. Bedenkenswert sind die nach Verwandtschaftsgraden unterschiedlich hohen Freibeträge bei Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Auch mindern Schulden, die z. B. für umfangreiche energetische Investitionen von Erblasser/-in oder  Schenker/-in aufgenommen worden sind und das Grundstück belasten (durch Grundschuld oder Hypothek) den zu versteuernden Gesamtwert des Grundbesitzes bei Schenkung oder Erbschaft.
 

Steuerwegweiser für Erbschaften und Schenkungen
(Hess. Finanzministerium)


Eine Besonderheit bietet die Erzeugung und Einspeisung von Solarstrom: Wer mit einer Solaranlage überschüssigen Strom ins Netz einspeist, wird damit Unternehmer. Er kann die Anlage auf 20 Jahre abschreiben und die Schuldzinsen bei der Gewinnermittlung berücksichtigen. Er muss dann auch die Energieeinspeisevergütung als Einnahme versteuern.